四国に住む友人がアパート経営を考えた
😏 私
四国の友人から突然「老後のためにアパートを建てようと思うんだ」と連絡が来た。
なるほど、老後の布石を打とうという心意気は admirable である。
だが、このタイミングで地方に賃貸アパートとは、なんともまあ、冬の海に日焼け止めを塗るような話ではないか。
嫌な予感がした私は、すぐさま電話をかけ直した。
💬 ランディ君
人口動態を踏まえると、地方での賃貸アパート経営はリスクが高まっています。
特にこれからの20年は人口構成が決定しており、不可逆的な減少局面です。
😏 私
そう。
たとえるなら「欠けた歯車がゆっくり回り始めたら、どんなに油をさしても手遅れ」みたいな状態なのだ。
まずは、その歯車＝人口減少スパイラルの正体から始めよう。
人口減少は“未来予測”ではなく“確定した未来”である
💬 ランディ君
総務省と国立社会保障・人口問題研究所（社人研）の将来推計人口によれば、日本の人口は
- 2025年：約1億2200万人
- 2045年：1億人前後
へと約20％（約2000万人）減ることが確定しています。
出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（出生中位・死亡中位）」
😏 私
これは予言ではなく、「今すでに生まれていない子どもが、20年後に突然増えることはない」という単純な算数の延長線。
ある意味、もっとも予想しやすい未来である。
しかも“全国一律で20％減る”のではない
💬 ランディ君
人口減少には地域差があります。
都市部と地方では減り方がまったく異なります。
たとえば社人研データでは
- 東京都：減少幅は限定的
- 地方圏：30〜40％減の自治体が続出
さらに、九州の例を挙げると
- 長崎県：2045年までに 約38％減少予測
- 秋田県：同 約41％減少予測
出典：社人研「都道府県別将来推計人口」
😏 私
これを「九州から人がいなくなるって本当？」と言われると語弊はあるが、
「今の人口の3〜4割が消える地域は珍しくない」ということだ。
海沿いの砂が潮にさらわれるように、静かに、確実に。
人口10万規模の“よくある地方都市”が最も危険な理由
😏 私
件の友人は人口10万の地方都市に住んでいる。
商店街はほどほど元気、駅前にはそこそこ人がいる。
決して“限界都市”の風景ではない。
しかし、この“普通の地方都市”こそ、実は崖の角度が一番急なのだ。
💬 ランディ君
人口10万規模の自治体は、人口構成の高齢化と出生数の少なさから、
20年後に7万人、6万人規模へ落ち込む可能性が高い
というシミュレーションが多数あります。
さらに、人口が一定ラインを割ると
- 公共交通の維持が困難
- 小学校・中学校の統廃合
- 商業施設撤退
などのインフラ縮小が起きます。
これが次の段階の“人口減少スパイラル”を加速させます。
人口減少スパイラルとは何か
💬 ランディ君
人口減少スパイラルは、次の順番で進行します。
① 人口が減る
↓
税収が減り、自治体がインフラ維持に苦しくなる。
② 行政サービスが下がる
↓
バス、病院、学校、道路などが縮小。生活の質が落ちる。
③ 生活が不便になる
↓
若い世代が都市部へ移動する。
④ さらに人口が減る
😏 私
つまり、「離れていく人が出るから、ますます離れたくなる」という実に皮肉な渦だ。
一度回り始めたら、逆回転させるのは容易ではない。
では、地方アパートはどうなるのか
💬 ランディ君
人口減少と世帯減少を背景に、次の傾向が見られます。
● 新規アパートの入居率が下がりやすい
世帯数が減るため、市場は確実に縮小。
● 賃料の下落が続く
供給過多のため、築年数より“立地”の差が大幅に開く。
● 修繕費・固定資産税は下がらない
収入だけが下がり、支出は維持される構造。
😏 私
私の友人も「10年後に満室なら…」と語っていたが、
10年後に今の人口があると思うのは、
砂時計を横に倒せば時間が止まると思うようなものだ。
四国の友人に伝えた“最後のひと言”
😏 私
私は友人にこう言った。
「あなたの街は今は大丈夫。でも、20年後に入居者は必ず減る。
あなたの定年が近づくころ、アパートは必ず“空室率”という形で老後の財布を冷やすよ」と。
💬 ランディ君
人口動態は変えられません。
しかし、老後の資産形成は変えられます。
“立地と人口”を軽視した不動産投資は、長期的に大きなリスクを抱えます。
😏 私
友人はしばし沈黙したのち、
「…やめとくわ」と笑った。
冬の海に日焼け止めを塗らずに済んだようである。
まとめ
- 人口減少は予測ではなく“確定した未来”。
- 全国一律ではなく、地方ほど急速に減少する。
- 人口10万規模の地方都市は特に影響が大きい。
- インフラ縮小 → 住民流出 → さらなる人口減少のスパイラルが起きる。
- 賃貸アパート経営は需要減と賃料低下の影響を受けやすい。
- 不動産投資は“立地と人口”がすべての基盤となる。
😏 私
さてランディ君。次は地方で“勝てる不動産戦略”でも語ってみるかね。
老後の味方になる資産の話を。
💬 ランディ君
承知しました。
次回は「人口減少下でも価値が落ちにくい資産条件」をデータで整理いたします。
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